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Contenzioso condominiale: due casi di esempio

Vivere nella stessa casa, accedere agli stessi servizi, utilizzare i beni comuni crea delle relazioni tra condòmini, relazioni non sempre facili che molto spesso sfociano in liti e cause civili avanti ai tribunali. Le questioni condominiali sono frutto di malintesi o di erronee valutazioni ed i motivi che possono provocare l’insorgere di un contenzioso giudiziale nell’ambito del condominio sono molti e diversi tra loro:

  • rumore, infiltrazioni, occupazioni e uso improprio di parti comuni, difficile convivenza con abitudini e costumi di inquilini stranieri, pulizia e presenza di animali domestici sono alcuni dei problemi più comuni e diffusi quando si parla di condominio.
  • il contenzioso esiste non solo tra condòmini, ma anche tra condòmini e amministratore dello stabile: liti sull’approvazione del bilancio condominiale con le relative spese e, soprattutto, le lacune negli interventi di manutenzione e ristrutturazione dell’edificio.

Il caso del condomino che, pagata al fornitore la quota di spesa dovuta da altro condomino inadempiente, ne chiede a questi il rimborso

(Sentenza n. 199/2017 Cassazione).

 Prima di esaminare il caso in questione è necessario fare alcune premesse:

  • il potere di erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell’edificio condominiale e per l’esercizio dei servizi comuni compete all’amministratore;
  • spetta, invece, all’assemblea approvare le opere di manutenzione straordinaria, le innovazioni e i relativi costi.

L’amministratore del condominio può ordinare lavori di manutenzione straordinaria che rivestono carattere urgente, dovendone però riferire nella prima assemblea, alla quale spetterà di valutare l’opportunità delle spese affrontate d’iniziativa dell’amministratore stesso[1]. Conseguentemente, nel caso in cui l’amministratore abbia assunto l’iniziativa di compiere opere di manutenzione straordinaria caratterizzate dall’urgenza, ove questo effettivamente ricorra e ove negli eventuali rapporti con i terzi per farvi fronte abbia speso il nome del condominio, quest’ultimo deve ritenersi validamente rappresentato, con diretta esigibilità da parte dei terzi contraenti dell’adempimento delle relative obbligazioni.

Anche al singolo condòmino che abbia assunto la gestione delle parti comuni dell’ente immobiliare senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea spetta il rimborso delle spese sostenute, ma solo se si tratti di spese urgenti, intendendosi tale quella che – secondo il criterio del buon padre di famiglia – appaia indifferibile, come chi vi abbia provveduto dimostrerà.

IL CASO:

La fattispecie oggetto della sentenza in esame origina dalla esecuzione di lavori di rifacimento del solaio di un lastrico solare di proprietà esclusiva di una condòmina, ordinati non dall’assemblea ma dall’amministratore, che ne aveva ritenuta l’urgenza, a causa delle infiltrazioni d’acqua piovana accusate dall’appartamento sottostante.

Il tecnico incaricato dall’assemblea ripartisce le spese sostenute per i lavori applicando il criterio di cui all’art. 1126 c.c. e, cioè, addebitandole in misura di un terzo a carico della proprietaria del terrazzo e di due terzi a carico dei condomini della verticale da esso coperto.

L’impresa appaltatrice sollecita ai condomini il pagamento, non avendovi provveduto l’amministratore, e la proprietaria del lastrico adempie per l’intero, saldando l’appaltatore anche per le quote di altrui competenza, come sopra irritualmente determinate.

La vertenza muove dal rifiuto di uno dei condòmini di rimborsare all’attrice solvente la quota di competenza del medesimo.

Il Giudice di Pace di Napoli all’esito del procedimento di opposizione a decreto ingiuntivo rigetta la domanda di rimborso qualificando la domanda ai sensi dell’art. 1110 c.c. ed escludendo che ne ricorressero i presupposti applicativi.

Il Tribunale di Napoli rigetta l’appello sostenendo che nel caso di specie non potessero trovare applicazione né l’art. 110 c.c. né l’art. 1134 c.c., in quanto i lavori urgenti per la riparazione del terrazzo erano stati commissionati all’impresa edile dal Condominio, in persona dell’amministratore, essendo ciò indice sia dell’assenza di trascuratezza degli altri partecipanti alla comunione o dell’amministratore, sia della mancata assunzione diretta da parte della condòmina della gestione delle parti comuni per ragioni d’urgenza. La condòmina, in sostanza, si era limitata al pagamento a favore della impresa creditrice dell’intero corrispettivo da questa preteso.

Il caso approda al Supremo Collegio che esclude che l’operato dei due precedenti gradi di giudizio sia affetto da errori, in procedendo e in giudicando, e ciò sulla base di articolate motivazioni che affondano le radici nella natura stessa delle obbligazioni condominiali.

I principi espressi dalla sentenza della Cassazione n. 199/2017:

La Suprema Corte conviene sulla decisione del Tribunale di negare l’applicabilità al caso in                       esame tanto dell’art. 110 c.c. che dell’art. 1134 c.c.. Entrambe le norme, infatti, hanno riguardo alle spese inerenti una cosa comune, quale non è il lastrico o terrazzo di proprietà esclusiva oggetto dell’intervento manutentivo, tanto che il dovere di contribuire ai costi di manutenzione di tale ente rinviene la sua ragione nell’utilità che i condomini sottostanti traggono dal bene. L’art 1110 c.c., prosegue la sentenza, legittima l’azione di uno dei comunionisti solo a fronte di trascuratezza da parte degli altri e dell’amministrazione, circostanza evidentemente insussistente nel caso di specie in cui proprio l’amministratore aveva appaltato i lavori. Neppure l’art. 1134 c.c. soccorre all’istanza  di rimborso: non solo manca l’urgenza ma difetta del tutto l’assunzione di iniziative di gestione di beni comuni da parte del singolo, limitandosi a pagare la quota altrui di lavori già eseguiti.

Quindi la Cassazione n. 199/2017 vaglia la domanda di rimborso qualificata come azione di regresso ovvero di surrogazione legale, giungendo ad escludere la ricorrenza dei necessari presupposti. Dovendosi negare, nel caso affrontato dalla sentenza in esame, che l’obbligo di contribuzione alle spese di rifacimento del terrazzo di copertura si connotasse verso l’appaltatore, terzo creditore, come rapporto unico con più debitori, ovvero come obbligazione solidale per l’intero in senso proprio e quindi ad interesse comune, gli Ermellini giungono alla conclusione di ritenere preclusi entrambi gli istituti, del regresso e della surrogazione legale, alla condomina che, a fronte di un mero sollecito, moto proprio aveva adempiuto nelle mani dell’appaltatore al pagamento dell’intero prezzo dei lavori.

Dunque, per recuperare le somme versate direttamente al fornitore per conto di altri, l’unica azione esperibile è quella generale di arricchimento ex art. 2041 c.c., stante il vantaggio ricevuto dagli altri condomini , rimedio tuttavia non esperito nella controversia.

Il caso dell’avviso di convocazione dell’assemblea

(Sentenza n. 22311/2016 Cassazione).

IL CASO:

la vicenda ha inizio con la contestazione di un condòmino che, nella primavera del 2004, lamentandosi di non aver tempestivamente ricevuto l’avviso di convocazione dell’assemblea, chiedeva fosse dichiarata la nullità dell’adunanza stessa per invalidità della sua costituzione non essendo stati regolarmente convocati tutti i condomini, come espressamente stabilito l’art. 1136 c.c. [2]

Il tribunale adito in prima istanza, in considerazione del fatto che (all’epoca) nessuna particolare forma era richiesta per l’invio dell’avviso di convocazione, poiché il condominio costituendosi aveva eccepito di aver tempestivamente informato tutti i condomini a mezzo di raccomandate postali, respingeva la domanda.

La Corte d’appello investita del gravame, invece, dichiara la nullità dell’assemblea e annullava le delibere dalla stessa assunte: la Corte osservava che il termine di cinque giorni previsto dall’art. 66, comma 3 delle Disposizioni di attuazione, doveva essere fatto decorrere dalla data di prima convocazione dell’assemblea e, nel caso di specie la raccomandata contenente tale avviso, sia per la prima che per la seconda di convocazione, risultava consegnata al delegato del condominio solo il quarto giorno precedente la data della prima convocazione. L’assemblea non si era validamente costituita per difetto di regolare convocazione e doveva essere dichiarata nulla.

Il condominio proponeva allora ricorso per la cassazione della decisione della Corte di merito denunciando la violazione dell’art. 1335 c.c. per non aver la Corte d’ Appello considerato che la raccomandata contenente l’avviso di convocazione indirizzata al condomino era stata inviata alla residenza del medesimo quattordici giorni prima della data dell’assemblea in prima convocazione, ma non potendo essere consegnata al destinatario, era stata posta in giacenza presso l’ufficio postale che rilasciava avviso. In tale situazione era evidente che il condòmino era stato posto in grado di venire a conoscenza della convocazione con ampio margine rispetto al termine previsto per legge: in sostanza tredici giorni prima dalla data fissata per la prima convocazione l’avviso era da considerarsi nella disponibilità del condomino.

La tesi sostenuta dal condominio è stata ritenuta meritevole di attenzione da parte del S.C. che ha accolto il ricorso e cassato la sentenza della Corte d’Appello.

A fondamento di tale decisione la S.C. richiama il consolidato principio in materia di presunzione di conoscenza degli atti recettizi, pacificamente applicabile alla fattispecie esaminata: la decisione della S.C. pone fine ad un’annosa vicenda affermando che, a norma dell’art. 1135 c.c.,  tutte le dichiarazioni dirette ad una determinata persona si reputano conosciute nel momento in cui giungono all’indirizzo del destinatario, salvo l’ipotesi in cui questi provi di essere stato incolpevolmente nell’impossibilità di averne notizia.

La lettera raccomandata, anche in mancanza  dell’avviso di ricevimento, costituisce prova certa della spedizione attestata dall’ufficio postale attraverso la ricevuta, da cui consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell’ordinaria regolarità del servizio postale, di arrivo dell’atto al destinatario e di conoscenza ex art. 1335 c.c. dello stesso, per cui spetta al destinatario l’onore di dimostrare di essersi trovato senza sua colpa nell’impossibilità di acquisire la conoscenza dell’atto.

In ambito condominiale la L. n. 220/2012 ha introdotto alcune novità in materia di avviso di convocazione dell’assemblea, sia in ordine alle modalità sia al contenuto, recependo gli orientamenti giurisprudenziali allo scopo di chiarire ed evitare l’insorgere di contenziosi.

Il testo dell’art. 1136 c.c. è stato modificato con la previsione che l’assemblea non può validamente deliberare se non consta che sia stati convocati “tutti gli aventi diritto”. Il precedente testo limitava la convocazione a “tutti i condomini”, non comprendendo perciò coloro che, pur non rivestendo tale qualità, avevano comunque diritto di partecipare in quanto legittimati ad esprimere il proprio voto. L’uso di una formula più ampia ha il significato di considerare come presupposto generale, per aver diritto ad essere convocati in assemblea, non solo la qualità di condòmino, ossia di proprietario di una unità immobiliare sita nell’edificio condominiale, ma altresì la posizione di coloro che siano titolari di un diritto “condominiale”, ossia di quei soggetti che pur non essendo proprietari hanno diritto di esprimere il proprio voto.

L’onere di provare che tutti gli aventi diritto siano stati tempestivamente convocati per l’assemblea condominiale grava sul condominio, non potendosi addossare al condòmino che denuncia l’invalidità dell’assemblea l’onere di fornire la prova negativa dell’inosservanza di tale obbligo. 

Il condominio, e per esso il suo amministratore, può fornire la prova di aver regolarmente proceduto alla convocazione anche con presunzione. Nel caso di comunicazione effettuata a mezzo di raccomandata è sufficiente dimostrare di aver provveduto ad inviarla e che la stessa è giunta all’indirizzo del destinatario e, in sua assenza, si è compiuta la giacenza presso l’ufficio postale. L’avviso di convocazione deve essere comunicato cinque giorni prima della data fissata per l’assemblea in prima convocazione; i mezzi per trasmetterlo, oltre alla lettera raccomandata, sono la posta elettronica certificata (PEC), il fax e la consegna a mani; deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione.

In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile su istanza dei dissenzienti o assenti purché non ritualmente convocati.

Nella vicenda esaminata è risultato accertato, attraverso gli elementi di prova forniti dal convenuto condominio, che l’avviso di convocazione era stato regolarmente comunicato al condòmino e la conoscenza di esso doveva legittimamente ritenersi presunta, non avendo il destinatario fornito la prova di essere stato, incolpevolmente, nella impossibilità di aver notizia. La compiuta giacenza presso l’ufficio postale della raccomandata contenente l’avviso di convocazione ha dimostrato l’inerzia del condòmino e tale condotta, consapevole e voluta, non può costituire valido argomento per ritenere la convocazione non sia stata regolarmente effettuata. Incombe sul destinatario, infatti, l’onere di curare il ritiro della corrispondenza  allo stesso indirizzata, mentre il mittente condominio ha solo l’onere di provare di aver posto in essere tutte le formalità idonee a far pervenire a conoscenza del destinatario la comunicazione.

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[1] Sentenza Cass., Sez. II, 20 agosto 22014, n. 18084; conf. Cass., Sez. II, 14 giugno 2013, n. 15041: “in assenza di una delibera dell’assemblea, l’amministratore non può esigere il rimborso delle anticipazioni da lui sostenute, perché, pur essendo il rapporto tra l’amministratore e i condomini inquadrabile nella figura del mandato, il principio dell’art. 1720 c.c., secondo cui il mandante è tenuto a rimborsare le spese anticipate dal mandatario, deve essere coordinato con quelle in materia di condominio, secondo i quali il credito dell’amministratore non può considerarsi liquido né esigibile senza un preventivo controllo da parte dell’assemblea.

[2] All’epoca dei fatti il comma 4 stabiliva “L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini sono stati invitati alla riunione”, ora con la novella del 2012, il comma 6, recita: “L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati”.

 

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